Investir dans l’immobilier au Maroc

Un pays, plusieurs marchés

Qu’il s’agisse d’un appartement à Agadir, d’une villa à Marrakech ou d’un logement urbain destiné à la location de longue durée, un achat immobilier au Maroc peut associer usage personnel, qualité de vie et constitution de patrimoine. Le résultat dépend toutefois du choix de la ville, du micro-emplacement, d’un modèle d’utilisation réaliste et d’une vérification rigoureuse du bien.

Le Maroc ne constitue pas un marché homogène. Un appartement de vacances à Marrakech ne répond pas aux mêmes règles qu’un logement loué à l’année à Rabat. Les bons résultats ne proviennent pas du seul acte d’achat, mais de la combinaison entre emplacement, qualité du bien, prix d’acquisition, usage et gestion.

Éléments de contexte

• Tourisme. Le Maroc a accueilli 19,8 millions de touristes en 2025, selon le ministère du Tourisme ; l’objectif officiel est de 26 millions en 2030.
• Infrastructures. Un programme de 38 milliards de dirhams a été signé en juillet 2025 pour étendre les aéroports d’ici 2030, et une ligne à grande vitesse Kénitra–Marrakech est en construction, avec une mise en service prévue pour fin 2029.
• Économie. La croissance a atteint 4,9 % en 2025 selon les comptes nationaux du Haut-Commissariat au Plan (chiffre provisoire).
• Prix immobiliers. Selon l’indice officiel Bank Al-Maghrib / ANCFCC, les prix des actifs immobiliers ont progressé de 0,7 % sur un an au 2e trimestre 2026.
• Accès. Le Maroc est relié par vols directs à plusieurs aéroports d’Allemagne, d’Autriche et de Suisse, en quatre heures environ ; les liaisons varient selon la saison.

Ces chiffres décrivent un contexte général. Ils ne permettent pas de prévoir l’évolution de la valeur ou des revenus d’un bien particulier.

Ce qu’un acquéreur étranger doit savoir

Le droit d’acheter

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers au Maroc. Les terrains agricoles ou situés hors périmètre urbain font l’objet de restrictions et d’une procédure spécifique (attestation de vocation non agricole), à examiner au cas par cas.

Le titre foncier

Nous recommandons de privilégier les biens titrés, dont la situation juridique est consultable auprès de la conservation foncière (ANCFCC). Les biens non titrés reposent sur des actes traditionnels et appellent une analyse juridique approfondie.

L’acte authentique

Depuis juillet 2026, les ventes immobilières, les promesses de vente et les procurations spéciales doivent être établies par acte authentique. En pratique, les acquéreurs étrangers passent par un notaire.

Les frais d’acquisition

Ils comprennent notamment les droits d’enregistrement (4 % pour un bien bâti, 5 % pour un terrain nu), les droits de conservation foncière (1,5 % et un droit fixe, selon le tarif de l’ANCFCC) et les honoraires du notaire. Un décompte précis est établi par le notaire pour chaque dossier.

Le transfert des fonds

Pour pouvoir retransférer à l’étranger le produit d’une revente, l’achat doit avoir été financé par des devises importées et documentées par la banque. Ces justificatifs doivent être constitués dès l’origine.

La location

La location touristique de courte durée est encadrée par la loi 80-14 et ses textes d’application, dont la mise en œuvre pour les logements meublés individuels est encore en cours. Le règlement de copropriété peut aussi limiter cet usage. Ces points se vérifient avant l’achat, pas après.