Quels coûts anticiper lors d’un achat immobilier au Maroc ?

Le prix affiché n’est qu’une partie du budget. Les frais d’acquisition, puis les coûts de détention et l’impôt à la revente, modifient sensiblement l’équation. Cet article recense les postes à prévoir et indique, pour chacun, ce qui est établi et ce qui doit être chiffré au cas par cas.

Les frais d’acquisition

Poste	Montant	Remarque
Droits d’enregistrement, bien bâti	4 % du prix	Logement, local commercial ou professionnel.
Droits d’enregistrement, terrain nu	5 % du prix	Ou terrain comportant des constructions à démolir.
Conservation foncière, inscription de la vente	1,5 % du prix + 100 MAD	Tarif de l’ANCFCC ; minimum de perception de 500 MAD.
Inscription d’une hypothèque, en cas de crédit	0,5 % à 1,5 % selon la tranche	Tarif de l’ANCFCC, plus un droit fixe de 100 MAD.
Honoraires du notaire, timbres et frais de dossier	À faire chiffrer	Nous n’avons pas trouvé de barème officiel publié ; demandez un décompte écrit.

Depuis le 1er juillet 2026, un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 % s’applique aux ventes de plus de 300 000 dirhams lorsque l’acte ne mentionne pas les modalités de paiement ou que le prix n’est pas réglé par un moyen traçable (virement, chèque barré non endossable, notamment). Un paiement par virement bancaire documenté permet de ne pas y être soumis — et c’est de toute façon indispensable pour le retransfert futur des fonds.

Nous ne publions pas de « pourcentage total » de frais : il varie selon le prix, le type de bien, le recours au crédit et les honoraires convenus. Le notaire établit un décompte précis pour chaque dossier.

Les coûts au moment de l’installation

Ameublement, cuisine équipée, climatisation, raccordements, éventuels travaux de finition : ces postes dépendent entièrement du bien. Pour un logement neuf, vérifiez précisément ce qui est livré.

Les coûts de détention

• Charges de copropriété ou de résidence. Gardiennage, espaces verts, piscine, ascenseur. Demandez les derniers appels de charges et le budget voté.
• Taxe d’habitation. Elle est assise sur la valeur locative du bien, selon un barème progressif de 0 % à 30 %. L’abattement de 75 % est réservé à l’habitation principale : une résidence secondaire n’en bénéficie pas.
• Taxe de services communaux. 10,5 % de la valeur locative en zone urbaine, 6,5 % en zone périphérique.
• Entretien. Jardin, piscine, climatisation, peinture ; en bord de mer, l’humidité accélère l’usure.
• Gestion. Si vous n’êtes pas sur place, prévoyez le coût d’un suivi du bien.

En cas de location

Les loyers d’un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, y compris pour un propriétaire non-résident. Le régime dépend de la nature de la location et de la qualité du locataire, et les sources consultées ne le présentent pas de façon uniforme. Faites établir le calcul par un conseiller fiscal, en tenant compte de la convention de non-double imposition conclue entre le Maroc et votre pays de résidence : il en existe avec l’Allemagne, l’Autriche, la Suisse, la France et le Royaume-Uni.

À la revente

Le profit réalisé à la revente est imposé au taux de 20 %. Une cotisation minimale de 3 % du prix de cession est due même en l’absence de profit. Des exonérations existent sous conditions, notamment pour l’habitation principale ; elles ne s’appliquent vraisemblablement pas à un bien de vacances ou locatif détenu par un non-résident. Ce point doit être validé par un fiscaliste.

Comment construire un budget réaliste

1. Partez du prix, ajoutez les droits d’enregistrement et de conservation foncière.
2. Demandez au notaire un décompte écrit de ses honoraires et des frais.
3. Chiffrez l’installation à partir de devis.
4. Estimez les coûts annuels à partir de documents : appels de charges, avis de taxes du vendeur.
5. Gardez une marge pour les imprévus.

Lors d’une mission de conseil en investissement, nous construisons ce budget avec vous, poste par poste, en indiquant la source de chaque chiffre.