Acheter un bien immobilier au Maroc depuis l’étranger : les étapes

Acheter au Maroc sans y résider est possible et courant. Le parcours reste toutefois différent de celui que vous connaissez en Allemagne, en Suisse ou en France : les intervenants, les documents et les règles de transfert des fonds ont leurs particularités. Voici les grandes étapes, dans l’ordre où elles se présentent.

1. Vérifier que le bien peut être acquis par un étranger

Les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers au Maroc. La restriction principale concerne les terres agricoles ou situées hors périmètre urbain : un projet non agricole sur un tel terrain suppose une attestation de vocation non agricole, délivrée au terme d’une procédure spécifique. Pour un appartement ou une villa en zone urbaine, cette question ne se pose généralement pas ; pour une maison de campagne ou un terrain, elle est centrale.

2. Cadrer le projet et le budget complet

Avant de visiter, il faut fixer l’usage du bien, la ville et un budget qui inclut les frais d’acquisition, l’ameublement et les coûts récurrents. Notre guide sur les coûts à anticiper détaille ces postes.

3. Privilégier un bien titré

Un bien titré est immatriculé à la conservation foncière, tenue par l’ANCFCC. Il dispose d’un titre foncier sur lequel sont inscrits les droits réels, et l’on peut obtenir un certificat de propriété. Les biens non titrés, fréquents dans les médinas, reposent sur des actes traditionnels et appellent une analyse juridique approfondie. Nous recommandons de privilégier les biens titrés.

4. Faire vérifier le bien

La vérification porte sur l’identité et les droits du vendeur, les inscriptions figurant sur le titre (hypothèques, saisies, servitudes), la conformité de la construction, et, en copropriété, le règlement et l’état des charges. La vérification juridique définitive relève du notaire ou de l’avocat que vous mandatez ; l’état du bâti relève d’un professionnel du bâtiment.

5. Signer un avant-contrat par acte authentique

Depuis juillet 2026, les ventes immobilières, les promesses de vente et les procurations spéciales doivent être établies par acte authentique, sous peine de nullité. En pratique, les acquéreurs étrangers passent par un notaire. L’avant-contrat fixe le prix, les conditions et le calendrier.

Pour un achat sur plan, la vente en l’état futur d’achèvement est encadrée par la loi 44-00, modifiée par la loi 107-12, qui prévoit notamment un contrat préliminaire, des paiements échelonnés et des garanties. Leur mise en œuvre varie selon les promoteurs : chaque contrat doit être examiné.

6. Transférer les fonds par un circuit documenté

C’est l’étape la plus souvent sous-estimée. Pour pouvoir retransférer à l’étranger le produit d’une revente, plus-value comprise, l’achat doit avoir été financé par des devises importées et documentées par la banque. Conservez donc tous les justificatifs de l’entrée des fonds.

Un financement bancaire local est possible : la réglementation des changes autorise les banques marocaines à financer jusqu’à 80 % du prix d’un bien pour un acquéreur étranger non-résident, sous conditions. L’octroi et les conditions dépendent de chaque banque.

7. Signer l’acte définitif et enregistrer

L’acte définitif est signé devant le notaire. Il doit être enregistré dans un délai de 30 jours, puis inscrit à la conservation foncière : c’est cette inscription qui fait apparaître votre nom sur le titre. Le notaire établit le décompte des droits et frais.

8. Organiser la suite

Contrats d’eau et d’électricité, relation avec le syndic de copropriété, entretien, éventuelle mise en location : ces sujets se préparent avant la remise des clés, surtout si vous n’êtes pas sur place.

Ce qu’il faut retenir

• Un étranger peut acheter au Maroc, hors restrictions sur les terrains agricoles.
• Le titre foncier et l’acte authentique sont les deux piliers de la sécurité juridique de l’opération.
• La traçabilité bancaire des fonds conditionne leur retransfert futur.
• Les vérifications se font avant de signer, pas après.